Prospettive del settore immobiliare per il 2022 : Ripresa, reflazione o un nuovo crollo?
Economista e Advisor Finanziario
Il 2021 ha segnato l’inizio di un nuovo ciclo per il mercato immobiliare, e reputo che il 2022 sarà l’anno della ripresa contro la recessione, del vaccino contro il virus della reflazione contro la deflazione. Per investire in tale mercato e in tali contesti, gli investitori dovranno adottare una strategia duplice, che da un lato sfrutti le opportunità
di generazione di reddito basate sull’accelerazione economica e sui supporti di lungo termine, mentre dall’altro lato le opportunità valuti più interessanti create dalla correzione del ciclo economico. La profondità e i tempi della ripresa saranno caratterizzati da fattori impliciti diversi da regione e regione, da città a città e da tipologia a tipologia di immobile.
A livello macroeconomico nel 2022 l’economia globale entrerà nella fase successiva della ripresa a V. Le stime del Pil mondiale torneranno ai livelli pre-Covid anche se nel breve termine le economie risentiranno ancora delle restrizioni dovute all’emergenza sanitaria ma le massicce campagne vaccinali consentiranno, a partire dal primo semestre del 2022, alle economie mondiali di ripartire. Per la prima volta dal 2017 le economie sviluppate ed emergenti cresceranno in maniera sincrona. In Asia la ripresa sarà più robusta in quanto nella fase di lockdown gli interventi governativi sono stati più decisi, incidendo sulla domanda interna e sulla domanda di esportazioni dovuta alla fase post acuta del virus. Se a questo si aggiungono i massici interventi pubblici a stimolo della domanda e le ingenti somme di denaro accumulato durante la pandemia, questi fattori saranno stimoli positivi al miglioramento della propensione al rischio nel settore privato e all’accelerazione dei consumi. In Europa tali dinamiche saranno più lente a causa delle economie sottostanti dell’Unione che rimangono ancoro troppo eterogenee. Le diverse reattività alla ripresa e la divergenza dei fattori di crescita regionali continueranno ad influire all’omogeneità della ripresa mondiale.
I bassi tassi d’interesse, il ritorno dell’inflazione potrebbe essere un quadro favorevole per gli investimenti immobiliari a carattere commerciale. La crescita dell’inflazione sarà alimentata dagli stimoli fiscali senza precedenti e dalla politica monetaria accomodante. Questo scenario reflazionistico porterà, con molte probabilità ad un aumento degli affitti, sostenuto dalla crescita della domanda da parte dei locatari. Anche in presenza di un’inflazione più alta i tassi potrebbero restare bassi, esercitando forze negative sui rendimenti, a tutto vantaggio della prospettiva di redditività del settore immobiliare. In un contesto di ricerca spasmodica dei rendimenti l’entità dei capitali investiti nel settore immobiliare crescerà di conseguenza. Quando la correzione dei prezzi si farà sentire a causa della contrazione economica shock, l’investimento immobiliare dovrà essere selezionato, al netto di nuovi interventi macroeconomici. I rischi più elevati saranno nel mercato degli immobili di basso pregio, che scontano problemi funzionali e afflitti da rischi operativi, di locazione e di riposizionamento, a causa della difficoltà di ottenere finanziamenti sul mercato obbligazionario.
Problematiche similari ci saranno nel settore dei negozi al dettaglio e degli alberghi, negli uffici, mentre per gli immobili a carattere industriale saranno più lievi le conseguenze. Infatti il segmento industriale continua a mostrare buone performance a livello globale, grazie alla domanda di affitti legata al commercio elettronico e delle filiere produttive annesse. Le prospettive del settore degli immobili da ufficio sono ancora incerte a causa di presenze sfavorevoli quali il lavoro da casa, la ridotta densità in presenza nei luoghi di lavoro e non per ultimo il rischio di assorbimento causato dalla perdita dei posti di lavoro. Si prevede però una sovra performance dei mercati legati da una forte concentrazione di domanda tecnologica e di lavoratori specializzati. I fondamentali del retail continuano a mostrare contrazioni e debolezze nei confronti della diffusione dell’e-commerce, se a questo aggiungiamo i continui fallimenti dei locatari e al cambiamento degli abitudini di consumo, risulta facile trarre delle conclusioni.
Il settore alberghiero si trova a gestire problemi sia ciclici che strutturali, dovuti sia alla contrazione economica che al notevole calo del turismo da viaggio e di affari, che con ogni probabilità continueranno ad esercitare un impatto negativo per molti anni, anche se gli ultimi stimoli fiscali da parte di alcuni governi puntano ad una ripresa più veloce e duratura. Gli alberghi dedicati al turismo locale dovrebbero riprendersi prima rispetto agli alberghi destinati a viaggi d’affari. Gli albergatori potrebbero riuscire a mantenere bassi i costi grazie alle innovazioni introdotte nella fase pandemica e in tal caso in fase di ripresa la crescita degli utili potrebbe essere più consistente. La significativa accelerazione dei prezzi farà preferire le sedi di distribuzione locali a scapito dei grandi centri di distribuzione. La resilienza della catena logistica farà salire la domanda di immobili a destinazione logistica. Si prevede per il 2022 che il 50% dei contratti di locazione nel settore logistico sarà legato all’ e-commerce, anche se una volta vaccinata la popolazione questa spenderà più per i servizi che per il prodotto. Tuttavia sarà plausibile un aumento di scorte di magazzino da parte dei distributori, facendo aumentare le sedi per la distribuzione capillare.
Il settore degli immobili residenziali risente del divario di performance tra le diverse tipologie, favorendo diverse opportunità legate alla revisione dei prezzi. La carenza di offerta nel segmento degli immobili residenziali più economici continua a farsi sentire in molti mercati, con conseguenza di trasferimento in case più grandi nelle zone suburbane. Questo fa da contro altare dall’aumento di nuove abitazioni di pregio in zone urbane. Le potenziali strategie di investimento dovrebbero essere: sviluppare abitazioni multi o uni familiari da destinare al mercato degli affitti da vendere ad investitori istituzionali. Acquisizioni di abitazioni esistenti dove la gestione potrebbe favorire la crescita degli affitti. Ricapitalizzare gli immobili con problemi di flussi di cassa in alcuni settori urbani.
Una nota particolare per gli immobili a destinazione sanitaria, dove l’invecchiamento della popolazione e l’aumento della spesa sanitaria saranno un importante sostegno per tale settore. Saranno preferiti gli edifici a carattere ambulatoriale, per la ricerca e le residenze per la terza età. Il costante aumento delle prestazioni sanitarie e di cure mediche rappresentano la base per un livello occupazionale duraturo e stabile. Gli attuali investimenti da parte di venture capital e di operatori pubblici e privati, stanno dettando il ritmo ad una crescita importante soprattutto nelle regioni ad economie mature come gli USA, UK ed EU.
In sintesi il settore immobiliare ha sempre rappresentato lo stato di salute di ogni economia, e mai come oggi esso rappresenta, nel suo complesso e nella sua diversificazione, un elemento fondamentale nella scelta di investimento delle famiglie e delle imprese, nonché un ausilio indispensabile nelle scelte di economia politica di lungo periodo che ogni governo deve porre in essere soprattutto in tali situazioni sociali ed economiche.
Felice Eugenio Andolfi
REAL ESTATE SECTOR OUTLOOK FOR 2022: RECOVERY, REFLATION OR A NEW SLUMP?
2021 marked the beginning of a new cycle for the real estate market and I believe that 2022 will be the year of recovery against recession, of the vaccine against the virus of reflation against deflation. Investors will need to adopt a two-pronged strategy to invest in this market and in these environments, taking advantage of income-generating opportunities based on economic acceleration and long-term support on the one hand, and the more attractive value opportunities created by the business cycle correction on the other. The depth and timing of the recovery will be characterised by implicit factors that differ from region to region, city to city and property type to property type.
At the macroeconomic level in 2022 the global economy will enter the next phase of the V-shaped recovery. World GDP estimates will return to pre-Covid levels, although in the short term economies will still be constrained by the health emergency, but massive vaccination campaigns will allow the world economy to recover from the first half of 2022.
For the first time since 2017, developed and emerging economies will grow synchronously. In Asia, the recovery will be more robust as government interventions were more decisive in the lockdown phase, affecting domestic demand and export demand due to the post-acute phase of the virus. Add to this the massive government interventions to stimulate demand and the large sums of money accumulated during the pandemic, and these factors will be positive stimuli for improving risk appetite in the private sector and accelerating consumption. In Europe, these dynamics will be slower because the underlying economies of the Union still remain too heterogeneous. The different responsiveness to recovery and the divergence of regional growth factors will continue to affect the homogeneity of the global recovery.
With low interest rates, the return of inflation could provide a favourable framework for commercial real estate investment. Inflationary growth will be fuelled by the unprecedented fiscal stimulus and accommodative monetary policy. This reflationary scenario will most likely lead to an increase in rents, supported by rising demand from tenants. Even in the presence of higher inflation, rates could remain low, exerting negative forces on yields, which would benefit the real estate sector’s profitability outlook. In a yield-seeking environment, the amount of capital invested in real estate will grow accordingly. When the price correction will be felt due to the economic contraction shock, real estate investment will have to be selected, net of new macroeconomic interventions. The highest risks will be in the market for low-value real estate, which suffers from functional problems and operational, rental and repositioning risks, due to difficulties in obtaining financing in the bond market. There will be similar problems in the retail and hotel sectors, and in offices, while industrial properties will be less affected.
In fact, the industrial segment continues to perform well globally, thanks to rental demand linked to e-commerce and related production chains.
The outlook for the office property sector is still uncertain due to unfavourable influences such as working from home, low density in workplace presence and not least the risk of absorption caused by job losses. However, over-performance is expected in markets linked by a strong concentration of technological demand and skilled workers.
Retail fundamentals continue to show contractions and weaknesses against the spread of e-commerce, and if we add to this the continuing bankruptcies of tenants and changing consumer habits, it is easy to draw conclusions. The hotel sector is facing both cyclical and structural problems, due to the economic downturn and the significant drop in travel and business tourism, which are likely to continue to have a negative impact for many years, even if the latest fiscal stimulus by some governments points to a faster and more lasting recovery. Hotels dedicated to local tourism are expected to recover sooner than hotels dedicated to business travel. Hoteliers may be able to keep costs down thanks to the innovations introduced during the pandemic phase, in which case profit growth may be stronger in the recovery phase.
Significant price acceleration will lead to a preference for local distribution locations at the expense of large distribution centres. The resilience of the supply chain will increase demand for logistics real estate. By 2022, it is expected that 50% of leases in the logistics sector will be e-commerce-related, although once the population is vaccinated, it will spend more on services than on product.
However, an increase in stockpiles by distributors will be plausible, increasing locations for widespread distribution. The residential property sector is suffering from the performance gap between different types, favouring various opportunities related to price revisions. The shortage of supply in the cheaper residential property segment continues to be felt in many markets, leading to a shift to larger homes in suburban areas.
This is counterbalanced by an increase in new premium homes in urban areas. Potential investment strategies should be: developing multi or single family dwellings for the rental market to be sold to institutional investors. Acquisition of existing homes where management could drive rental growth. Recapitalising properties with cash flow problems in some urban areas. A special note for healthcare buildings, where the ageing population and rising healthcare expenditure will be an important support for this sector. Preference will be given to outpatient, research and senior citizens’ residences. The steady increase in health care and medical services is the basis for a sustained and stable level of employment.
Current investments by venture capitalists and public and private operators are setting the pace for significant growth, especially in regions with mature economies such as the US, UK and EU. In short, the real estate sector has always represented the state of health of every economy and never before has it been so important, in its entirety and in its diversification, as it is today, for the investment choices of families and businesses, as well as an indispensable aid in the long-term political economy choices that every government must make, especially in such social and economic situations.
Felice Eugenio Andolfi
